文／克拉大
台灣投資人赴日置產時，往往會沿用熟悉的台灣購屋經驗，或參考網路上的一般性建議，直接套用至所有日本房產交易。例如，認為貸款未獲核准即可解除契約，或所有建案都應設有「融資利用特約」，卻忽略日本不動產交易有其自身的法規、契約制度與實務安排。
台灣買家雖可透過台灣服務團隊完成前期諮詢及部分購屋程序，但由於交易標的位於日本，買賣契約、重要事項說明、貸款安排及產權移轉等事項，原則上仍須依日本法規及雙方實際簽署的契約內容處理，而非台灣交易慣例。
日本官方：貸款相關條件，應於契約中清楚約定
根據日本國土交通省及相關不動產交易制度說明，若買賣交易以金融機構貸款作為成交前提，契約及重要事項說明應清楚記載貸款未成立時的處理方式，包括解除契約及已支付款項的處理安排。也就是說，日本交易制度重視的是貸款條件及未獲核貸後的處理方式，是否已在契約中明確約定，並非所有房產交易一律採用相同的貸款條款。
日本不動產適正交易推進機構（RETIO）的相關說明亦指出，融資利用特約通常會記載申請金融機構、融資金額、貸款申請期限、核准期限，以及未取得貸款時的解除程序，因此不同建案及不同契約，條款內容都可能有所差異。
融資利用特約並非所有日本房產交易的固定條款
深耕日本房地產市場逾25年的FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔表示，不少海外買家認為，只要計劃以貸款購買日本房產，就應要求賣方在契約中加入融資利用特約。然而，融資利用特約屬於買賣契約的條件安排，其是否適用及具體內容，仍須視個別交易方式而定。
不同建案可能採用現金付款、買方自行安排融資、指定金融機構貸款，或其他不同付款模式，因此契約中的貸款條件及解除安排亦可能不同。
李丹翔指出，買方在簽約前提出貸款需求及相關條件，屬正常的交易協商程序；但條款是否納入契約、適用哪些融資條件，以及如何設定解除程序，仍須由交易雙方協議，並非日本法律規定所有買賣契約均須採用相同內容。
銀行授信與契約條款，是兩個不同法律概念
日本銀行是否核准貸款，屬於金融機構依授信制度進行的獨立審查。評估因素通常包括申請人的收入、信用紀錄、資產狀況、負債比例，以及擔保物件條件等。
契約是否可以解除？則須依雙方簽署的買賣契約及融資利用特約內容判斷。因此，即使銀行最終未核准買方原先期待的貸款條件，也不代表買方必然可以解除買賣契約；若契約已明確約定融資利用特約及相關解除條件，則應依契約所載程序辦理。
日本置產關鍵在於理解當地制度，而非套用既有經驗
日本與台灣的不動產交易制度存在多項差異，對海外投資人而言，跨境置產應在簽約前確認付款方式、貸款安排、解除條件及雙方權利義務，避免將既有購屋經驗或一般性資訊直接套用於個別交易。
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