文／克拉大
近年日本不動產市場持續吸引海外資金，不少台灣投資人將日本房產納入資產配置規劃。但在申請房貸時，部分買家即使收入穩定、財務條件良好，仍未能順利取得銀行核貸，引發市場對日本房貸審查制度的關注。
FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔從事日本不動產市場逾25年，觀察到許多海外買家習慣以台灣房貸經驗理解日本金融機構的審查標準，以為收入越高，取得貸款的機會就越高。但實際上，日本銀行評估海外買家時，收入只是其中一項參考條件。
為什麼收入不低 仍可能貸款失敗？
李丹翔指出，部分申請人未能順利取得貸款，並非收入不足，而是銀行無法充分確認其收入來源與財務結構。完整的報稅資料、收入證明及財力證明文件，往往與收入數字同樣重要。若收入來源較為複雜，或相關資料準備不足，都可能影響審查結果。
名下已有房產 為何還是被拒貸？
除了收入條件之外，銀行也會檢視申請人的整體財務狀況與信用表現。不少投資人名下擁有多筆不動產，因此認為貸款難度相對較低，但日本銀行評估的是整體償債能力，而非單純資產規模。若現有房貸、信用貸款或其他借款比例偏高，仍可能影響貸款審查結果。
此外，信用紀錄也是重要的評估依據。曾有信用卡遲繳、貸款延遲還款或其他信用異常紀錄，都可能影響銀行對申請人的風險判斷。對金融機構而言，穩定且良好的還款紀錄，往往比短期財力表現更能反映長期信用狀況。
李丹翔：不同物件 貸款條件也不同
值得注意的是，日本房貸審查不僅評估買方條件，也會考量購買標的本身。銀行通常會依據物件用途、地段條件、市場接受度及未來收益能力進行分析。自住住宅、投資型住宅、收益型不動產，甚至民宿用途物件，都可能適用不同的貸款條件與審查標準。因此，即使是同一位買家，購買不同類型物件，也可能得到不同的審查結果。
FMI JAPAN：理解日本房貸制度 有助降低海外置產風險
日本房貸制度本質上是一套風險評估機制，成功取得貸款的關鍵，並非單一條件特別突出，而是整體財務狀況是否符合銀行的審查要求。對準備赴日置產的海外買家而言，理解日本銀行的評估邏輯，比單純比較貸款利率更重要。
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