文／克拉大
台灣投資人赴日置產，常面臨一個選擇：該買關西傳統重鎮大阪，還是近年受到關注的福岡？面對大阪與福岡兩大熱門城市，深耕日本不動產市場逾 25 年的 FMI JAPAN 株式會社行政總裁李丹翔指出，投資人不應只比較總價或帳面租金報酬率，而應先確認城市是否具備足夠的「需求厚度」。若重視租賃彈性、住宿營運、國際辨識度與未來轉售市場，大阪通常較具優勢；若看重人口成長、在地長租基本面與較低入手門檻，福岡則有其利基。
大阪 vs. 福岡：多元需求與長租基本面的差異
大阪屬於多元需求市場，除了本地租屋需求，也承接國際觀光、商務差旅、短中期住宿與海外投資人需求。心齋橋、難波、梅田等區域對台灣及海外買方具有較高辨識度，對招租、住宿營運與未來出售，都有助於降低溝通成本。
福岡的優勢則集中在長租基本面。福岡市官方資料顯示，當地人口仍持續成長，生活機能成熟，對住宅租賃需求有一定支撐。對重視長期持有、穩定出租與較低總價的投資人而言，福岡可納入評估；但若投資目標包含觀光住宿、短中期出租或海外轉售，大阪的市場條件通常更完整。
觀光復甦帶動大阪住宿需求
根據日本觀光廳住宿統計，2025 年日本外國人住宿人次達 1.78 億人次，較 2024 年增加 8.2%，反映訪日旅遊需求仍在擴張。大阪作為關西門戶，長期承接台灣旅客熟悉的京阪神旅遊路線，也具備觀光與商務雙重需求。
對投資人而言，區域是否容易被租客、旅客與買方理解，是影響流動性的重要因素。當一個城市同時具備長租、短租、住宿營運與轉售需求，投資型物件在不同市場環境下也較有調整空間。
地價上升後，更要看需求承接力
日本地價近年呈現上升趨勢。根據日本國土交通省資料，2025 年日本全國地價平均上升 2.7%，為連續第四年上漲，其中商業地上升 3.9%，主要受經濟復甦、觀光需求與都市開發帶動。
李丹翔表示，地價上升不代表所有城市或所有物件都值得追高。對海外買方而言，更重要的是價格上升後，背後是否有租賃需求、住宿需求與轉售需求承接。若需求來源過於單一，當市場環境改變時，出租與出售的彈性也會受到限制。
李丹翔：赴日置產應先確認投資目標
對台灣投資人而言，選擇大阪或福岡，應先確認自身投資目標。若目標是長租配置、人口成長與較低入手門檻，福岡具備其價值；若重視租賃彈性、住宿營運、國際辨識度與未來轉售市場，大阪通常較符合需求。
李丹翔提醒，赴日置產不能只看單一數字，而要回到三個核心問題：能不能租得出去、能不能因應市場變化調整營運方式、未來有沒有足夠買方承接。這些因素，才是海外不動產投資的風險控管重點。
FMI JAPAN 將於7月18日至19日，在台北辦公處展覽中心舉辦「大阪置產說明會」，說明日本不動產市場趨勢、購屋流程、租賃管理與投資型物件評估重點。活動採事前報名制，歡迎提早預約。
【FMI JAPAN 大阪置產說明會】
日期：2026年7月18至19日（六、日）
時間：11:00、14:30
地點：FMI JAPAN 株式會社台北辦公處展覽中心（敦化北路 168 號宏泰世界大樓 3 樓 E1）
報名：https://fmij.tw/japan-property-seminar/
